Тужилова-Орданская Елена Марковна

1. В процессе исторического анализа развития представлений о недвижимости констатировано, что понятие «недвижимость» появилось еще в римском праве, где к ней относилась практически только земля. И хотя представления об особенностях данного объекта были весьма неразвиты, можно указать на наличие определенных последствий признания имущества недвижимостью: особая процедура передачи недвижимости (манципация), установление более длительных давностных сроков приобретения земельных участков, наличие специальных способов защиты (преторские эдикты) и т. п.
2. Предложено следующее определение понятия «недвижимость»: «Недвижимыми вещами (недвижимостью) признаются земельные участки, участки недр, другие объекты гражданского права, перемещение которых невозможно в силу их природных свойств, а также иные вещи, прочно связанные с землей и в силу этого обладающие значительной стоимостью (в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства)». При этом представляется необходимым усовершенствовать правовое регулирование отношений по поводу отдельных объектов, относимых гражданским законодательством к категории недвижимости: а) все имущественные отношения по поводу земли как объекта вещных прав, а также сделки с землей регулируются гражданским правом. Земля как природный объект, ее охрана и рациональное использование, землеустройство и т. п. является предметом регулирования земельного права; б) концепция «единого объекта» недвижимости является обоснованной  при условии, что здание и земельный участок, на котором оно расположено, находятся в собственности одного лица. При наличии разных собственников правовое регулирование отношений между ними должно осуществляться путем использования вещно-правовых институтов, например, таких, как суперфиций; в) собственником объекта незавершенного строительства предлагается считать лицо, имеющее право (право собственности или иное вещное право) на земельный участок, выделенный под строительство; г) предприятие как особая юридическая конструкция не может квалифицироваться как недвижимость. В то же время представляется целесообразным проводить государственную регистрацию перехода прав на предприятие как единый объект гражданского права, распространив на него тем самым элементы правового режима недвижимости. Это позволит в интересах имущественного оборота сохранить предприятие как имущественный комплекс и самостоятельный объект гражданского права и гражданско-правовых сделок.
3. Обосновано и сформулировано определение института защиты прав на недвижимость, под которым следует понимать совокупность гражданско-правовых норм, регулирующих порядок, способы и деятельность уполномоченных органов (лиц), направленных на предотвращение реальной угрозы нарушения субъективного права (права на недвижимость), пресечение правонарушений, посягающих на указанное субъективное право, а также восстановление положения, существовавшего до нарушения этого права. Кроме того, предложено закрепить пределы защиты прав на недвижимость: 1) не допускается защита гражданских прав, не предусмотренных законодательством, а также не соответствующих основным началам и смыслу гражданского законодательства; 2) не допускается защита гражданских прав, осуществлявшихся в противоречии с требованиями Гражданского кодекса РФ, а именно с нарушением способов осуществления права, сроков, с несоблюдением установленной формы и др. В случае отсутствия таких требований либо сложности их определения защита гражданских прав будет осуществляться в зависимости от того, реализовывались ли эти права разумно и добросовестно.
4. Определяются принципы института защиты прав на недвижимость, непосредственно связанные друг с другом: неприкосновенность собственности, невмешательство в частные дела, равенство участников гражданских правоотношений, свобода договора, восстановление и защита нарушенных прав, добросовестность при осуществлении абсолютных прав.
5. Способ защиты прав на недвижимость можно определить как действие или систему взаимосвязанных, последовательных, установленных законом действий, носящих материально-правовой характер, осуществляемых посредством предъявления соответствующих требований, определяемых содержанием избранного способа защиты и в избранной управомоченным лицом форме, способных воздействовать на него с целью предотвращения реальной угрозы нарушения права на недвижимость, пресечения правонарушений, посягающих на указанное субъективное право, а также  восстановления нарушенного права на недвижимость. Обосновываются объективные критерии, позволяющие избрать способ защиты нарушенного права на недвижимость: специфика права на недвижимость, как объекта правонарушения; характер и последствия нарушения; целевая направленность способа защиты. Эти критерии  должны применяться в случаях отсутствия в законе специального указания на конкретные способы защиты, которые управомоченное лицо может избрать. Главная цель, которая должна быть при этом достигнута, - защита от реальной угрозы нарушения указанного права либо полное восстановление нарушенного права.
6. Классификацию способов защиты прав на недвижимость предлагается проводить: а) по видам правомочий собственника, являющихся объектом правонарушения; б) в зависимости от того, сохранилась ли недвижимая вещь, из-за которой возник спор; в) в зависимости от формы реализации способов защиты гражданских прав.
7. В диссертации обоснована возможность применения самозащиты в качестве неюрисдикционного способа защиты прав на недвижимость. Под самозащитой следует понимать форму защиты права, в рамках которой управомоченное лицо может совершать дозволенные законом действия фактического характера, направленные на пресечение нарушения права на недвижимость и восстановление положения, существовавшего до нарушения. Представляется возможным различать самозащиту вещно-правового и обязательственно-правового характера. Самозащита вещно-правового характера направлена на беспрепятственное осуществление права на недвижимость и является мерой охраны; при обязательственно-правовом характере самозащита направлена на пресечение нарушений права на недвижимость, восстановление положения, существовавшего до нарушения, и является средством защиты нарушенного права.
8. Под добросовестным приобретателем недвижимости в смысле ст. 302 ГК РФ следует понимать такое лицо, которое по объективным причинам не обладает достаточными знаниями об обстоятельствах, сопутствующих его намерениям по приобретению права, несмотря на проявленную должную заботливость и осмотрительность, т. е. определенное стремление выявить факторы, способные нарушить права третьих лиц.
9. Обоснован вывод о том, что такой признак, как наличие или отсутствие воли собственника при отчуждении им имущества третьим лицам, еще недостаточен для того, чтобы делать вывод о возможности или невозможности истребовать имущество у добросовестного приобретателя в порядке виндикации. Важно определить направленность воли собственника.
10. Доказано положение о том, что на стадии приобретения недвижимости нельзя говорить о добросовестности приобретателя, поскольку любое право на недвижимость должно быть зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если отчуждатель не представляет приобретателю доказательства наличия своего права (т. е. свидетельство о государственной регистрации), значит он этим правом не обладает, являясь «неуправомоченным» лицом. Поэтому целесообразно говорить о «приобретателе», исключив в данном случае категорию «добросовестный приобретатель». Недвижимость у приобретателя в таком случае может быть истребована собственником в любом случае, независимо от способа его выбытия (возмездно или безвозмездно), как с помощью реституционного, так и с помощью виндикационного исков.
11. Обосновывается возможность оспаривания зарегистрированного права собственника - добросовестного приобретателя недвижимости. Недвижимость может быть истребована собственником у добросовестного приобретателя, зарегистрировавшего свое право в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ, в следующих случаях: - когда зарегистрированное право, на которое он ссылается, порочно; - когда отчуждатель неправомочен (банкрот, недееспособный и т. д.); - когда зарегистрированная сделка, на которую приобретатель ссылается, недействительна (ничтожна или оспорима).
12. Проведенное исследование позволило констатировать, что конструкция «право собственности добросовестного приобретателя», закрепленная в п. 2 ст. 223 ГК РФ в его современной редакции, является спорной, поскольку не ясно происхождение указанного права. В связи с этим диссертантом обосновывается положение о том, что недвижимость, находящаяся в фактическом владении добросовестного приобретателя, признается принадлежащей ему на праве собственности с момента государственной регистрации, если в судебном порядке зарегистрированное право не оспорено заинтересованным лицом (бывшим собственником) в связи с приобретением добросовестным приобретателем недвижимости от неуправомоченного отчуждателя».
13. Оспаривание государственной регистрации как способ защиты прав на недвижимость представляет собой систему взаимосвязанных предусмотренных законом действий, носящих по своей сути материально-правовой характер, осуществляемых посредством предъявления соответствующих требований исключительно в рамках юрисдикционной формы защиты, и выступает в двух видах: а) понуждения к государственной регистрации; б) признания государственной регистрации недействительной.
14. С целью исключения возможности злоупотребления общественными интересами и возможности нарушения прав собственника недвижимости путем введения неоправданных ограничений, диссертантом предлагается определение понятия «общеполезность», под которой следует понимать пригодность для интересов (общеполезных интересов) государства, выступающего в лице своих органов, которые фиксируются в решениях федерального органа исполнительной власти или органа исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Соответственно, общеполезные интересы (государственные нужды), определяются как интересы, связанные с защитой основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, с обеспечением обороны страны и безопасности государства.
15. Тенденциями развития института защиты прав на недвижимость являются: а) необходимость гармоничного сочетания публично-правового и частноправового регулирования отношений по поводу недвижимости; б) расширение способов защиты прав на недвижимость; в) усиление восстановительно-компенсационной функции защиты прав на недвижимость.  В диссертации содержатся и иные выводы и предложения. Теоретические положения, сформулированные в диссертации, послужили основой для выработки соответствующих предложений по совершенствованию гражданского законодательства, регулирующего отношения, связанные с защитой прав на недвижимость. Приложение к диссертации содержит раздел Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе «Защита прав на недвижимость», в котором приведен комплексный анализ основных положений цивилистической доктрины и законодательства, регулирующего данную область общественных отношений, с акцентом на выявление наиболее серьезных недостатков, пробелов и противоречивых положений, способствующих неоправданному ограничению, ущемлению, а в конечном итоге и нарушению прав собственника недвижимости, а также предложения, направленные на изменение соответствующих законов на единой концептуальной основе.

1. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и способы защиты прав на недвижимое имущество. – М.: Юрлитинформ, 2007. – 248 с. (15,5 п. л.).

2.Тужилова-Орданская Е.М. Теоретические проблемы защиты прав на недвижимое имущество в гражданском праве России. – М.: Издательский дом «Буквовед», 2007. – 445 с. (28 п. л.).

3. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие недвижимости в гражданском праве России: Учеб. пособ. – Уфа: БашГУ, 2005. – 96 с. (6 п. л).

4. Тужилова-Орданская Е.М. К вопросу о принципах защиты права на недвижимость // Современная социально-экономическая трансформация России: ориентиры и итоги в контексте глобализации и регионализации: Коллективная монография / Под ред. О.В.Иншакова и др. – Краснодар: ЮИМ, 2006 (0,9 п. л.).

5. Тужилова-Орданская Е.М. Защита прав на недвижимость: проблемы и тенденции развития: Учеб. пособ. – Уфа: БашГУ, 2007. – 200 с. (12,5 п. л.).

6. Тужилова-Орданская Е.М.Отдельные способы защиты прав на недвижимость: Учеб. пособ. – Уфа: БашГУ, 2007. – 150 с. (9,3 п. л.).

Научные статьи, опубликованные в журналах, рекомендованных ВАК

7. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по ГК РФ // Журнал российского права. – 2004. – № 6. – С. 88–94 (0,4 п. л.).

8. Тужилова-Орданская Е.М., Валеев Р.А. Объект незавершенного строительства и распоряжение им // Закон. – 2005. – № 11. – С. 14–19 (0,5 п. л.) (соавторство идеальное).

9. Тужилова-Орданская Е.М. Государственная регистрация как способ охраны прав на недвижимость // Закон. – 2006. – № 2. – С. 19–22 (0,3 п. л.).

10. Тужилова-Орданская Е.М. История развития категории «недвижи-мость» // Вестник Самарского государственного университета. Специальный выпуск «Актуальные проблемы правоведения». – 2006. – № 1. – С. 70–76 (0,4 п. л.).

11. Тужилова-Орданская Е.М. Сравнительный анализ понятия «недвижимость» по российскому и зарубежному законодательству» // Вестник БГУ. – 2006. – № 3. – С. 102–105 (0,3 п. л.).

12. Тужилова-Орданская Е.М. Классификация вещно-правовых способов защиты права на недвижимость» // Вестник Оренбургского государственного университета. – Ч. 1: Гуманитарные науки. – 2006. – № 10. – С. 203–207 (0,4 п. л.).

13. Тужилова-Орданская Е.М., Гимадрисламова О.Р. Жилищный кооператив как способ приобретения гражданами права на жилое помещение // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2007. – № 4. – С. 60–65 (0,3 п. л.) (соавторство идеальное).

14. Тужилова-Орданская Е.М. Коттедж как объект недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2007. – № 5. – С. 4–10 (0,4 п. л.).

Материалы всероссийских и международных конференций

15. Тужилова-Орданская Е.М. Сравнительный гражданско-правовой анализ договора купли-продажи недвижимости в России и Германии // Договор в российском гражданском праве: значение, содержание, классификация и толкование: Материалы Всероссийского межвузовского «круглого стола» (Самара, 28–29 октября 2002 г.). – Самара: Изд-во Самарской государственной экономической академии, 2002. – С. 160–162 (0,2 п. л.).

16. Тужилова-Орданская Е.М. К проблеме защиты добросовестного приобретателя недвижимого имущества // Актуальные проблемы права России и стран СНГ – 2003: Материалы IV Международной научно-практической конференции, посвященной 60-летию ЮУрГУ и 10-летию специальности «Юриспруденция» в ЮУрГУ. – Челябинск: НТЦ-НИИОГР, 2003. – Ч. II. – C. 55–57 (0,2 п. л.).

17. Тужилова-Орданская Е.М. Предприятие – объект недвижимости // Правовое регулирование деятельности хозяйствующего субъекта: Материалы III Международной научно-практической конференции «Проблемы развития предприятий: теория и практика» (Самара, 20–21 ноября 2003 г.) / Отв. ред. А.Е.Пилецкий. – Самара: Изд-во Самарской государственной экономической академии, 2003. – Ч. 3 – С. 210–213 (0,25 п. л.).

18 Тужилова-Орданская Е.М. Природные ресурсы – объекты недвижимости // Проблемы теории и юридической практики в России: Материалы Международной научно-практической конференции молодых ученых, специалистов и студентов (Самара, 17–18 марта 2004 г.) // Отв. ред. А.Е.Пилецкий. – Самара: Изд-во Самарской государственной экономической академии, 2004. – С. 239–242. (0,25 п. л.).

19.Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы конкуренции гражданско-правовых способов защиты прав на недвижимое имущество // Современные проблемы взаимодействия материального и процессуального права России: теория и практика: Материалы Всероссийской научно-практической конференции (Екатеринбург, 17–18 апреля 2003 г.). – Екатеринбург: Изд-во УрГЮА, 2004. – Ч. 1. – С. 209–212 (0,25 п. л.).

20.Тужилова-Орданская Е.М. Являются ли земля и строение единым объектом недвижимости? // Правовые проблемы регулирования экономических отношений: Материалы Международного научного конгресса «Проблемы качества экономического роста» (Самара, 27–28 мая 2004 г.) / Отв. ред. А.Е.Пилецкий. – Самара: Изд-во Самарской государственной экономической академии, 2004. – Ч. 4. – С. 301–305 (0,25 п. л.).

21. Тужилова-Орданская Е.М. К вопросу о признании объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом // Актуальные проблемы частноправового регулирования: Материалы Всероссийской IV научной конференции молодых ученых (Самара, 23–24 апреля 2004 г.). – Самара: Изд-во Самарского ун-та, 2004. – С. 214–217 (0,25 п. л.).

22. Тужилова-Орданская Е.М. К вопросу понятия защиты гражданских прав на недвижимость // Применение норм гражданского законодательства в условиях развития рыночных отношений (к 10-летию ГК РФ): Материалы Международной научно-практической конференции // Вестник СГАП. – 2004. – № 4 (41). – Ч. 1. – С. 187–189 (0,25 п. л.).

23. Тужилова-Орданская Е.М. Является ли самостоятельным «право на защиту»? // Современные проблемы публично-правового и частно-право-вого регулирования: теория и практика: Материалы Международной научно-практической конференции, посвященной памяти доктора юридических наук профессора Орданского Марка Семеновича. – Уфа: РИО БашГУ, 2005. – Ч. III. – С. 175–180 (0,4 п. л.).

24. Тужилова-Орданская Е.М. К вопросу о соотношении понятий «защита» и «охрана» гражданских прав на недвижимость // Актуальные проблемы права России и стран СНГ – 2005: Материалы VII Международной научно-практической конференции (Челябинск, 7–8 апреля 2005 г.). – Челябинск: Издательство ЮУрГУ, 2005. – Ч. II. – С. 186–189 (0,25 п. л.).

25. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие защиты гражданских прав на недвижимость // Актуальные проблемы частноправового регулирования: Материалы Международной V научной конференции молодых ученых (Самара, 22–23 апреля 2005 г.) / Отв. ред. Л.М.Минкина, Ю.С.Поваров, В.Д.Рузанова. – Самара: Изд-во «Универс-групп», 2005. – С. 270-273 (0,2 п. л.).

26. Тужилова-Орданская Е.М. Жилое и нежилое помещения как объекты недвижимости // Проблемы правового регулирования предпринимательской деятельности: Материалы международного научного форума «Региональное развитие России: перспективы конкурентоспособности и политика» (Самара, 16–18 мая 2005 г.) / Отв. ред. А.Е.Пилецкий. – Самара: Изд-во Самарской государственной экономической академии, 2005. – Ч. 4. – С. 190–192 (0,2 п. л.).

27. Тужилова-Орданская Е.М. К вопросу понятия защиты гражданских прав на недвижимость // Цивилистические записки. – Вып. 6: Обязательственное право: актуальные вопросы теории и практики: Материалы Международной научно-практической конференции (Рязань, 29–30 сентября 2005 г.) / Под науч. ред. В.А.Рыбакова, А.Я.Гришко. – М.: Издательская группа «Юрист», 2005. – С. 244–248 (0,25 п. л.).

28. Тужилова-Орданская Е.М. Соотношение понятий субъективного права и законного интереса применительно к защите права на недвижимое имущество // Проблемы теории и практики в России: Материалы III Международной научно-практической конференции молодых ученых, специалистов и студентов (Самара, 2–3 марта 2006 г.) / Отв. ред. А.Е.Пилецкий. – Самара: Изд-во Самарского государственного экономического ун-та, 2006. – С. 163–166 (0,3 п. л.).

29. Тужилова-Орданская Е.М. Еще раз к проблеме соотношения «субъективного права» и «интереса» // Актуальные проблемы частноправового регулирования: Материалы VI Международной научной конференции молодых ученых (Самара, 28–29 апреля 2006 г.) / Отв. ред. Ю.С.Поваров. – Самара: Изд-во «Универс-групп», 2006. – С. 31–33 (0,2 п. л.).

30. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и пределы защиты субъективного права на недвижимость // Актуальные проблемы права России и стран СНГ – 2006: Материалы VIII Международной научно-практической конференции (Челябинск, 30–31 мая 2006 г.). – Челябинск: ООО «Полиграф-Мастер», 2006. – Ч. 1. – С. 58–61 (0,3 п. л.).

31. Тужилова-Орданская Е.М. Принципы защиты права на недвижимость // Проблемы взаимодействия отраслей частного права: доктрина и методика преподавания: Материалы Международной научно-методической конференции (Воронеж, 3–4марта 2006 г.) / Под ред. Е.И.Носыревой, Т.Н.Сафроновой. – Воронеж: Изд-во Воронежского ун-та, 2006. – С. 432–446 (0,9 п. л.).

32. Тужилова-Орданская Е.М. «Принципы» или «основные начала» гражданского права? // Актуальные проблемы теории и истории государства и права на современном этапе: Материалы Международной научно-практической конференции (Уфа, 17 апреля 2006 г.) – Уфа: РИО БашГУ, 2006. – Ч. 1. – С. 86–93 (0,4 п. л.).

33. Тужилова-Орданская Е.М. Проблема «конкуренции исков» и защита права на недвижимость // Сборник материалов Международной научно-практической конференции / Отв. ред. Д.Х.Валеев, М.Ю.Челышев. – М.: Статут, 2006. – Вып. 1. – С. 185–191 (0, 4 п. л.).

34. Тужилова-Орданская Е.М. Право наследования недвижимости и проблема выбора способа его защиты // Цивилистические записки. – Вып. 8: Актуальные проблемы наследственного и международного частного права: Материалы Международной конференции (Рязань, 29–30 сентября 2006 г.) / Под науч. ред. В.А.Рыбакова, А.Я.Гришко. – М.: Издательская группа «Юрист», 2006 – С. 311–315 (0,3 п. л.).

35. Тужилова-Орданская Е.М. Еще раз к вопросу о соотношении реституции и виндикации применительно к отношениям по поводу недвижимого имущества // Актуальные проблемы частноправового регулирования: Материалы VII Международной научной конференции молодых ученых (Самара, 27–28 апреля 2007 г.) / Отв. ред. Ю.С.Поваров, Н.П.Кабытов. – Самара: Изд-во «Универс-групп», 2007. – С. 171–173 (0,2 п. л.).

36. Тужилова-Орданская Е.М. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: отдельные проблемы правоприменения // Актуальные проблемы частноправового регулирования: Материалы «круглых столов» VII Международной научной конференции молодых ученых (Самара, 27–28 апреля 2007 г.) / Отв. ред. Ю.С.Поваров, В.Д.Рузанова. – Самара: Изд-во «Универс-групп», 2007. – С. 64–66 (0,25 п. л.).

37. Тужилова-Орданская Е.М. Неюрисдикционная защита прав на недвижимое имущество // Актуальные проблемы права России и стран СНГ – 2007: Материалы Международной научно-практической конференции (Челябинск, 29–30 марта 2007 г.) – Челябинск: Цицеро: Тираж-сервис, 2007. – Ч. 2. – С. 275–278 (0,2 п. л.).

38. Тужилова-Орданская Е.М. Право на недвижимость: сочетание публично-правового и частноправового регулирования// Актуальные вопросы государства и гражданского общества на современном этапе: Материалы Международной научно-практической конференции (Уфа, 10-11 апреля 2007г – Уфа: РИЦ БашГУ, 2007. – Ч. 2. - С.280-284 (0,3 п. л.).

Иные статьи

39. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие недвижимости в гражданском праве России // Право собственности: история и современность: Материалы межвузовской научно-практической конференции (Уфа, 20 декабря 2001 г.) – Уфа: Восточный университет, 2003. – С. 71– 74 (0,25 п. л.).

40. Тужилова-Орданская Е.М. К проблеме защиты конституционного права частной собственности // Конституционные чтения: Межвузовский сборник научных трудов. – Саратов: Поволжская академия гос. службы им. П.А.Столыпина, 2003. Вып. 4. Ч. 1. – С. 135–140 (0,35 п. л.).

41. Тужилова-Орданская Е.М. Основания возникновения прав на недвижимое имущество // Право собственности как основа социально-экономического развития Республики Башкортостан: Материалы круглого стола (Уфа, 20 января 2004 г.) – Уфа: РИО БашГУ, 2004. – С. 63–68 (0,4 п. л.).

42. Тужилова-Орданская Е.М. Защита прав собственника жилого помещения» // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2006. – № 9. – С. 52–58 (0,4 п. л.).

43. Тужилова-Орданская Е.М. К вопросу понятия защиты гражданских прав на недвижимость // Правовые вопросы недвижимости. – 2006. – № 2. – С. 23–24 (0,1 п. л.).

44. Тужилова-Орданская Е.М. Право наследования недвижимости и проблема выбора способа его защиты» // Бюллетень нотариальной практики. – 2006. – № 6. – С. 13–14 (0,1 п. л.).

45.Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. // Цивилист - 2007.- №2.- С. 50-52 (0,2 п. л.)